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唐红霞律师,女,安徽大学法学院毕业,安徽鸣理律师事务所执业律师,同时是中华全国律师协会会员, 具有良好的法学教育背景、深厚的法学理论素养,具有丰富的诉讼实战经验和处理各类法律事务的实践经验,多年来始终秉承着“受人之托,忠人之事”的执业理念,竭尽全力为当事人提供专业、高效的法律服务。 唐红霞律...【详细介绍】

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房屋租赁合同起纠纷 三亚一公司要求赔偿装修费被驳回

来源:安徽律师唐红霞  作者:安徽 - 阜阳律师  时间:2015-04-03

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附和装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”三亚一公司在打一起房屋租赁合同纠纷官司时,因为没有和对方约定租赁期限,并且也没有要求对方给予补偿装修费的约定,被三亚市城郊人民法院驳回了诉讼请求。

房屋租赁合同解除引纠纷

原告A公司诉称:A公司长期租赁B公司的铺面,并对铺面进行加层装修。原定租金每月6500元,后B公司调整至8000元,对此A公司均同意。但2013年5月,B公司未与A公司协商解除合同且未协商赔偿装修款的情况下,对外招租。同年7月26日,B公司还单方公告解除与A公司的租赁合同。B公司在解除合同之前应在合理期限3个月之前通知A公司,同时A公司享有优先承租权。B公司的行为违反合同法第232条的规定,侵犯A公司的合法利益,据此,请求法院判令:1、B公司单方解除租赁合同行为无效;2、如果解除租赁合同应赔偿A公司建第二层房屋及铺面装修等损失10万元,并依法规定给予至少3个月时间另寻铺面。

被告B公司辩称:一、A公司与B公司系不定期租赁合同关系。双方于2011年10月30日签订一年的租赁合同,2012年10月29日合同已到期,所以B公司可随时解除合同。B公司在2013年6月4日及2013年7月26日均向A公司发出书面解除合同书。B公司从未向A公司承诺过长期出租该房屋。二、双方的租赁合同约定,合同期满承租方投资的不动产归出租方享有。且A公司没有经过B公司的同意私自加层装修,B公司解除双方合同不应赔偿。三、B公司当时公开招标,已经告知A公司,但A公司没有参与招标,案外人以租金每月3万多的价格中标。B公司没有侵害对方任何权利。A公司不享有优先承租权。请求驳回原告的诉讼请求。

法院判决:

因无约定,承租方关于补偿装修费的请求被驳回

经法院审理查明:A公司与B公司于2011年10月30日签订租赁合同。合同约定,B公司将三亚市解放路一铺面80平方米租给A公司经营,租期为一年,从2011年10月30日起至2012年10月29日止,月租6500元。同时约定对租赁房屋进行改建装修或增扩设备时应征得B公司同意后进行。合同期满,承租方投资的不动产归出租方所有,其他物品7日内搬出,若需继续经营一个月与出租方协商,在同等条件下,应优先照顾承租方,租金根据市场情况另行确定。2012年10月29日,该租赁合同到期后双方没有继续签订租赁合同,但口头约定租金提高至每月8000元,A公司继续使用铺面,每月向B公司缴纳租金。2013年4月2日,B公司在媒体上发布公告称对该铺面进行公开招标,并口头通知A公司人员,A公司派员到B公司做了招租报名登记,但认为B公司尚未解除与A公司的租赁合同,擅自另行招租违法,没有派员参加B公司同年5月29日召开的招标会。同年6月4日,有人中标后,B公司向A公司发出解除合同通知书,通知2013年6月20日解除双方的租赁合同,并将物品搬离。但A公司未搬离,继续经营。B公司2013年7月26日又向A公司发出书面解除合同书,通知A公司双方于2013年7月30日解除双方合同,7日内搬离。

法院认为:一、A公司与B公司于2011年10月30日签订的铺面租赁合同系双方的真实意思,未违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效。对双方具有约束力,双方均应遵守履行。该合同约定一年的租赁期限届满后,双方没有继续签订书面租赁合同,A公司继续使用租赁铺面,故2012年10月30日之后,双方应为不定期租赁合同关系,承租方和出租方均可随时解除合同,B公司在2013年4月已通知A公司对铺面重新招租,6月也通知过A公司解除租赁合同,故B公司在2013年7月30通知A公司解除租赁合同,应视为B公司在合理期限内通知了承租人,其解除合同的行为有效。故A公司主张解除合同的行为无效及再行要求3个月的搬迁期的理由不充分,法院不予采纳。二、双方在租赁合同中约定合同期满,承租方投资的不动产归出租方所有,其他物品7日内撤出,因双方合同约定的租赁期限已届满,故A公司主张B公司赔偿其装修租赁物的损失,法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百三十二条之规定,法院对此判决:驳回原告A公司的诉讼请求。

律师说法

海南祥瑞律师事务所谢柯妮说,根据《合同法》第二百三十二条之规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。承租人在租赁房屋时,一定要签订书面的租赁合同,并将租赁期限约定清楚。没有约定租赁期限的租赁合同为不定期租赁合同,出租方和承租方均有权随时解除合同。因此,对承租人来说,没有约定租赁期限或租赁期限约定不清楚,将面临出租方随时将房屋收回的法律风险。另外,根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定“承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满时,承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的,不予支持。但当事人另有约定的除外。”租赁房屋需装修的,首先承租人应征得出租人的同意;其次装修最好在约定的租赁期限内折旧完毕。本案中原告(承租方)租赁房屋用于商业经营,并对房屋进行装修,但双方约定的租赁期限为1年,租赁期限到期后,原告虽继续使用租赁房屋,但双方没有续签租赁合同,双方的租赁合同变成了不定期租赁合同,被告(出租方)有权随时解除租赁合同,收回房屋。虽然原告主张双方在签合同时已约定被告将房屋长期出租给原告,但因没有证据证明得不到法院的支持。最终法院判决解除双方租赁合同,被告不予向原告赔偿装修损失,原告因此造成了极大的损失。

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